Wat zijn de argumenten voor kopers om op de Bergense markt een perceel met opstal te verwerven?

•  men wil hier wonen (en de woning al of niet aanpassen),
• men wil hier wonen na sloop/nieuwbouw (meestal staat het bestemmingsplan een grotere woning toe dan de woning die er stond: een extra overweging).

 

Beïnvloedt de monumentenstatus de marktwaarde?

Deze status heeft altijd invloed op de marktwaarde.

• voor kopers die het gaat om het moderniseren van de woning betekent de status dat er overleg nodig is om een vergunning te krijgen en dat de bouwkosten iets hoger kunnen zijn. Het gaat deze kopers om prettig wonen in een gewaardeerde omgeving.
• voor kopers die uit zijn op sloop/nieuwbouw is de status een belemmering: zij worden afgeschrikt en zullen verder zoeken.

 

Hoeveel invloed heeft de monumentenstatus op de marktwaarde?

In Bergen maakt deze status feitelijk weinig tot niets uit, gezien het feit dat de koopprijs wordt bepaald door de grond, het perceel, niet door de opstal.

 

Is er verschil tussen renovatiekosten en restauratiekosten?

In de praktijk is er weinig verschil tussen de renovatiekosten van een 2^e hands pand en nieuwbouw van een huis van overeenkomstige omvang inclusief sloop van het bestaande pand. Daarom wordt soms gekozen voor het laatste, men kiest dan voor een persoonlijk statement.

Bij een monument is dat laatste niet mogelijk. Eventuele herstelkosten hangen wel af van de nog aanwezige monumentale onderdelen. Wat bij monumenten evenmin mogelijk is, is het gebouw zo maar groter maken omdat het bestemmingsplan dat toestaat. Een monument (gebouwd erfgoed) heeft betekenis voor het dorp, voor de gemeenschap die de status heeft vastgelegd. Hierbij gelden zowel economische, sociale als emotionele waarden, waar “men” zich bij thuis voelt. Dat wil overigens niet zeggen dat aanpassing en/of uitbreiding per definitie onmogelijk is.

 

Subsidiëring

Een vroeger veel gebruikt argument was de mogelijkheid van subsidiëring van herstelkosten van een monument bij restauratie, alsmede van de subsidiëring van bepaalde onderhoudskosten. De daarvoor bestaande regelingen zijn er formeel nog wel, maar zijn in de praktijk willekeurig en sterk verminderd. De posities van de drie overheden (rijk, provincie en gemeente) zijn in deze kwestie dan ook danig afgezwakt. Het rijk wijst uitsluitend in echt uitzonderlijke gevallen nog monumenten aan, de provincies proberen al jaren hun monumenten­bestanden te verminderen, de gemeenten daarentegen dragen tegenwoordig de verantwoordelijkheid voor het culturele erfgoed.

 

Monumentenstatus en markt

Voor de verkopers betekent de monumentenstatus een kleinere kopersmarkt. De gangbare opvatting is dat verkopers denken er geen voordeel aan te hebben. Vandaar hun argwaan als de gemeente de wens uit om deze status te verlenen.

 

Wat is de rol van de gemeentelijke overheid op de markt van 2^e hands bouwwerken?

In de gemeente Bergen is grond schaars, wordt de markt bepaald door veranderingen in de bestaande gebouwenvoorraad. Een markt waar wel grote bedragen in omgaan.

Voor SBBB is het belangrijk dat de gemeente een actueel monumentenbeleid heeft. Dat ontbreekt tot op heden.

Doordat de gemeente de laatste 25 jaar weinig activiteiten heeft ontplooid mbt de bescherming van het cultuurhistorische erfgoed, is de indruk ontstaan dat de gemeente (volgens SBBB te) gemakkelijk bereid is bij een aanvraag de bouwvergunning te verstrekken, zowel voor bescheiden verbouwingen als vooral voor complete sloop/nieuwbouw-plannen (wat niet weet, wat niet deert).

 

Onzekerheid rond aanwijzing monumentenstatus

Sommige gemeentebesturen voelen zich onzeker bij het aanwijzen tot monument (beschermingswaardige gebouwen en/of stads- en dorpsgezichten), omdat ze dat moeten doen op grond van de adviezen van deskundigen (bouwhistorici, kunsthistorici en/of commissies van bijstand). Zijn die deskundigen voldoende representatief voor B&W om de gevraagde adviezen te verstrekken? Kan de gemeente hun adviezen zo maar overnemen? Er wordt dan ook geëxperimenteerd met andere informatie, zoals enquetes en/of de inschakeling van burger-deskundigen, bij wijze van uitbreiding van de bestaande adviespraktijk. Het blijft belangrijk, zeker bij enquetes, de historische werkelijkheid goed in het oog te houden.

 

Goedkeuring monumentenbeleid bij gemeenteraad

Wil het College van B&W een advies overnemen dan moet het vertrouwen op de kracht ervan, dat wil zeggen dat het breed gedragen wordt. Daarom zou het goed zijn het monumentenbeleid aan de gemeenteraad voor te leggen ter bekrachtiging. Deze bekrachtiging betekent de bevestiging van het juridische verschil tussen het publieke maatschappelijke belang van aan te wijzen beschermingswaardige gebouwen en/of stads- en dorpsgezichten en het private belang van de eigenaar en dat het geen zin heeft voor die (toekomstige) eigenaar in bezwaar en beroep te gaan.

(Wouter Hubers)

De gemeente Bergen heeft de eigenaar van de beeld bepalende Villa de Hooiberg aan het Van Reenenpark vergunning verleend het pand af te breken. Het gaat om een in Amsterdamse School-stijl gebouwd pand uit 1921 van de architecten Eibink en Snellebrand, ook verantwoordelijk voor de slijterij aan de Oldenburglaan en het ontwerp van het Hertenkamp. Aan geuite bezwaren van de Stichting Behoud Bouwkunst Bergen en van omwonenden is voorbij gegaan en ook de eigenaar van de karakteristieke villa blijkt zich niet bewust te zijn van het gegeven dat hij in het bezit is van een stuk Bergens cultureel erfgoed. Na afbraak van het woonhuis De Stulp in 2006, even eens gelegen aan het Van Reenenpark, is er weinig meer over van het kenmerkende architectonische hart van Bergen.

De vraag dringt zich op of de gemeente niet nalatigheid kan worden verweten in het beschermen van cultureel-historische waarden, als we constateren dat de laatste jaren bijna stelselmatig monumentwaardige gebouwen verdwijnen, zonder dat de gemeente een actief monumentenbeleid voert, laat staan optreedt. Ook de politieke partijen kan worden verweten geen enkele belangstelling aan de dag te leggen voor monumentenzorg ondanks mooie voornemens in nota’s en partijprogramma’

Ton Dissen

Ondanks corona heeft SBBB zich de afgelopen tijd beziggehouden met uiteenlopende onderwerpen. Ze geven goed het terrein weer waarop onze stichting actief probeert te zijn. Daarbij lukt het ons de afgelopen tijd niet behoorlijk verslag te doen. Het onderstaande moet beschouwd worden als een samenvatting.
1. Het Parkhotel
Eind 2020 is een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd (en door B&W vergund) voor nieuwbouw ter plaatse van het Parkhotel. Dit is een nieuw, groter bouwplan dan het plan dat een jaar eerder door de Raad van State was gehonoreerd. Deze keer was ook het naastgelegen gebouw, het vroegere Pension Zilverspar, later Fabricca, nu de Story, bij het plan betrokken. In dit plan zou de oude kern Erica niet meer terugkomen. Na bestudering van het plan was onze conclusie dat het zonder meer in strijd is met het speciaal voor deze plaats gemaakte bestemmingsplan, dat juist uitging van het behoud van Erica. Dit pension behoort tot de geschiedenis van ons dorp: tussen 1905 en 1925 is Bergen getansformeerd van een agrarisch in een toeristisch en kunstenaarsdorp, een transformstie die vorm kreeg in de bouw van pensions. Het nieuwe plan brengt een voor ons een onacceptabele schaalvergroting met zich mee, een compleet 4e verdieping en bouwhoogte overschrijdingen tot ruim 8 m. Telde het oude hotel 26 kamers, het bestemmingsplan ging accoord met 46 kamers, de vergunning noemt 66 kamers, maar in het ingediende ontwerp tellen wij 81 kamers. De regel is dat de parkeerbehoefte als gevolg van het gebruik op eigen terrein vervuld moet worden. Het bouwplan voorziet in een parkeerkelder van 26 auto´s, B&W is bereid voor het verschil het dorp beschikbaar te stellen. Onze bezwaren zijn op 4 maart met die van enkele anderen behandeld door de Commissie voor de Bezwaarschriften in een TEAMS-bijeenkomst. Doorgaans volgt dan binnen 2 maanden een besluit van B&W. Echter begin augustus nog geen bericht. Inmiddels is het westelijke deel van het oude hotel opgeknapt (zwart geschilderd) en weer actief, is Fabricca omgedoopt in De Story en voorzien van een nieuw terras. Een deel van de lage aanbouw tegen Erica is gesloopt. In Bergen vinden dit soort activiteiten zonder vergunning plaats ….
2. De Zuilenhof
In april 2021 is de aanvraag gepubliceerd van de bouw van 26 zorgappartementen bij en in het rijksmonument De Zuilenhof, aan de Oude Bergerweg. Wij hebben op deze aanvraag een zienswijze geschreven, dat is een zo vroeg mogelijke reactie in de hoop dat de initiatiefnemers hun plannen zullen aanpassen. Wij hopen daarop, aangezien het plan de bouw van een flink losstaand hoofdgebouw met zich brengt, dat bestaat uit een souterrain en 2 bouwlagen waarvan de eerste laag wordt doorgetrokken tot in het oude monument, dat daardoor ongelukkigerwijs in tweeën wordt gedeeld: elk deel met de beroemde van zuilen voorziene “wintertuinen”. Het gelijktijdig zicht op beide zuilengroepen verdwijnt dus, hetgeen wij betreuren. De aansluiting van het nieuwe zorggebouw op het oude monument zou – vinden wij – geheel ondergronds moeten plaatsvinden.
3. Het Oude Hof
Eind vorig jaar is de omgevingsvergunning aangevraagd om in het Oude Hof een publiek toegankelijk café-restaurant te mogen exploiteren. Deze oude wens zou oorspronkelijk gehonoreerd worden met een nieuw bestemmingsplan voor het hele landgoed. Nadat het ontwerp daarvan in november 2018 ter visie was gelegd is het echter stil gebleven (behandeling gestopt). Het is nu – vele jaren later – begrijpelijk dat de uitbater zoekt naar een andere invulling van zijn wens (het gebouw is in 2014 per slot van rekening voor miljoenen gerestaureerd en aangepast). Het merkwaardige is echter dat zowel de vergunningsaanvraag als de vergunning teruggrijpen op de situatie die in het ontwerp-bestemmingsplan werd geschetst, maar die geen enkele rechtskracht heeft, noch kan hebben. Net als bij De Zuilenhof hadden wij ook hier vroegtijdig een uitgebreide zienswijze geschreven om duidelijk te maken dat de aanvraag niet kon worden getoetst aan “een” bestemmingsplan. Bij de behandeling voor de Commissie van de Bezwaarschriften bleek dat onze zienswijze niet bij de beoordelaars van de aanvraag was terechtgekomen en er aldaar daarom (?) geen achtergronden bekend waren. B&W zal in september uitspraak doen.
4. De Haaf
Aan de onduidelijkheid die twee jaar geleden bleek over de toekomst van De Haaf (is het nu een monument of niet?) is onlangs in zoverre een eind gekomen dat het oude gebouw zal worden gehandhaafd. Er is een bestemmingsplan gepubliceerd voor het terrein dat resteerde na de bouw in de vroegere tuin van de drie torens. Op dat laatste stuk zullen drie villa´s komen. Het middelste is de Oude Haaf, maar in verkleinde vorm. De na de brand in 1996 toegevoegde bouwdelen zullen vervallen, op de gronden aan weerszijden zullen vrijstaande villa´s verrijzen. De Oude Haaf krijgt niet de monumentenstatus, maar zal door de sloop van de aanbouw uit 1996 z´n oude vorm terugkrijgen. Dat biedt ons de mogelijkheid te vragen in het bestemmingsplan een algemene dubbelstemming cultuurhistorie op te nemen. Daardoor zouden nog aanwezige oorspronkelijke elementen als schouwen en de trap behouden kunnen worden.
5. De Hooiberg
Op 16 mei 2021 is een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van een nieuwe woning op het perceel Van Reenenpark 14. Hier staat sinds 1921 dit ikoon van de Amsterdamse School, gebouwd door de architecten Eibink en Snellebrand, de Hooiberg. Omdat het de afgelopen decennia een aantal malen is verbouwd en aangevuld is het nooit aanvaard als een monument, het zou te zeer aangetast zijn.
Nu heeft de gemeente onlangs de proeve gepubliceerd van de Omgevingsvisie, vereist volgens de nieuwe Omgevingswet. In dit belangrijke stuk schrijft het College van B&W te kiezen voor behoud en versterking van ons cultureel erfgoed. En wel in verruimde zin, ook ensembles van eeneengesloten bebouwing en beeldbepalende panden zullen beschermd gaan worden. Wij hebben B&W dan ook verzocht De Hooiberg op voorhand de status van beeldbepalend pand te geven.
6. De Kapel van het Ursulinenklooster
In 2016 schreven wij dat de Kapel te koop stond. De vraag was toen wat is er mogelijk in zo´n specifiek en groot gebouw? Er is uiteindelijk een koper gekomen die het pand ingrijpend heeft verbouwd tot 2 woningen. Voor ons als buitenstaander is interessant om te onderzoeken of er zich in de tussenliggende jaren knelpunten en problemen hebben voorgedaan.
Hier herhalen we enkele conclusies uit het rapport dat Hans Epskamp erover schreef:
– In opdracht van de Zusters Ursulinen heeft in 2010 bureau Mashed World de architectuurhistorische en monumentale waarde onderzocht. Het bureau concludeerde dat de kapel niet voor bescherming in aanmerking zou komen, uitgezonderd de twee ramen van Jaap Min.
– De gemeente heeft daarna geen second opinion gevraagd, waardoor de aandacht verslapte voor de
kubistisch expressionistische bouwstijl (de kapel bestond uit een grote dubbele kubus met daartegen aan weerszijden twee kleinere kubusvormige volumes). De kerkzaal met bijzondere lichtgalerij is niet behouden.
– De oorspronkelijke gevels zouden behouden worden, maar dat is slechts gedeeltelijk gebeurd.
– De gevelrooilijnen zijn uitgebreid, gewijzigd ten opzichte van het stedebouwkundig plan.
– Het metselwerk van de uitbreidingen is niet als het bestaande, maar van anthraciet betonsteen.
– De garage is buiten het bouwensemble gebouwd.
– De kubistisch expressionistische bouwstijl is niet meer afleesbaar.
7. De Omgevingsvisie
Vooruitlopend op de later (ooit?) van kracht wordende nieuwe Omgevingswet, waarin alle bestaande wetten en regels op ruimtelijk, cultureel, milieukundig, etc. gebieden worden samengevoegd, heeft het College van B&W op 3 juni 2021 het concept gepubliceerd van zijn Omgevingsvisie. Deze Visie zal de basis moeten worden van het Omgevingsplan, dat de vervanger wordt van alle bestemmingsplannen. Het gemeentebestuur beoogt met deze visie een overzicht te geven van de bestaande kwaliteiten van de gemeente en van de gewenste en voorziene ontwikkelingen op al deze terreinen. Erfgoed in brede zin heeft in het stuk gelukkig een prominente plaats gekregen. In onze reactie moesten we evenwel constateren dat een actualisatie van het huidige erfgoed beleid ontbreekt. Dat is jammer, temeer daar in de Gemeentelijke Kadernota 2020 al beloofd werd die te gaan maken in overleg met betrokken bewoners en lokale erfgoedverenigingen om een beter toetsingskader te krijgen voor het aanwijzen van beschermenswaardige gebouwen. Om de gemeente te helpen hebben we onze reactie vergezeld doen gaan van een uitgebreide notitie over ons erfgoedbestand.

Wouter Hubers (10 augustus)

 

deel kaart van Blaeu uit 1662

deel ontwerp Oude Hof 1652 (boven de 3 eilanden, iets onder het midden de Eeuwigelaan en het Rondeel)

 

1. Het Oude Hof

De grondslag van dit monument is de klassistische tuin- en parkaanleg uit 1643, met lanen en vijvers, gelegen iets ten westen van de dorpskern met de Ruïnekerk.

De parkaanleg kent twee hoofdassen: de noord-zuidas van de duinen tot het middeneiland en de oost-westas, de verbindingsweg (de Eeuwigelaan) van de dorpskern naar Bergen aan Zee en de Egmonden. Op de kruising van deze twee assen bevindt zich het Rondeel (op de ontwerptekening uit 1652 genoemd Pleijn). Het Rondeel is ruimtelijk geaccentueerd met aarden wallen in de vorm van een rozet in vier losse delen. Delen daarvan zijn nog steeds aanwezig.

ontwerp 1652 Rondeel                  Rondeel met restanten van de wallen

2. Renovatieplan voor het Oude Hof (1)

Eind december 2017 heeft de gemeenteraad een besluit genomen tot wijziging van het bestemmingsplan. Dit is de bevestiging van gewenste en noodzakelijke gebruiks­aanpassingen.

Was het Oude Hof oorspronkelijk de woonplaats van de Heer van Bergen, in 1952 verkochten de erven van Jacob van Reenen “dit oud oord van stilte onder trotse bomen” aan het “Bergen´s gemenebest” (uit gedicht van A. Roland Holst). Nadien is dit “oord” in gebruik geweest bij de Volkshogeschool, tegenwoordig “blooming”, die het hedendaagse publiek moet bedienen. Dit laatste nu is de reden van de bestemmingsverandering: horeca en parkeervoor­zieningen ontbreken namelijk. Het renovatieplan hoopt te voorzien in deze tekortkomingen.

3. Renovatieplan voor het Oude Hof (2)

Het plan gaat uit van de verplaatsing van de hoofdtoegang naar het middeneiland over de Kijklaan (de hoofd-noord zuid-as. De huidige toegang over de Roodeweg vervalt en wordt een voetpad. De illegale parkeerplaats op het laatste stukje van de Kijklaan voor de brug naar het middeneiland vervalt ook, maar er komt een nieuwe parkeervoorziening ter plaatse van de huidige (vlak bij gelegen) paardenbak van de Kennemer Ruiters, die zal worden verplaatst naar het westelijke eiland. Voor alle functies (CineBergen, kantoren, café-restaurant, bezoekers, etc.) zouden ruim tachtig parkeerplaatsen nodig zijn. Dat is meer dan 2x zo veel als het aantal auto´s dat in 2006 voor de brug kon worden gestald (dat is de peildatum voor Natura 2000). Gezien de stikstofproblematiek is het daarom zeer onwaarschijnlijk dat in dit plan meer dan 40 parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Het plan zal dus nog wel enige tijd in de kast blijven.

De gemeenteraad heeft in december 2017 een besluit genomen voor de aanleg van een tweede fietspad aan de zuidzijde van de Eeuwigelaan (waar nu een wandelpad is). Dit is een omstreden besluit, maar het leidt wel tot enig nadenken bij de kruising met het Rondeel. Want dat wordt nu ineens actueel.

Was het Rondeel eigenlijk een vergeten plek, onopvallend en deel van het bos geworden (het verkeer van en naar zee over de Eeuwigelaan bepaalt de sfeer), omdat daar (als het Oude Hof-plan door zou gaan) een verkeersprobleem zal ontstaan (afslaand en/of invoegend verkeer), dwingt – vinden wij – de historische basis tot een pas op de plaats. Zeker nu gewerkt wordt aan dat tweede fietspad. Wat is de beste oplossing voor het maken van dit kruispunt?

4. Onze suggestie voor een oplossing

De randen van het Rondeel bestaan uit de restanten van aarden wallen (oorspronkelijk tot een hoogte van ca. 1,80 m). Samen hebben zij de vorm gehad van een rozet, zoals goed te zien is op de ontwerptekening uit 1652. Ze zijn nu begroeid met opslag en bomen, dat geldt ook voor het Rondeel zelf.

De ruimte binnen het restant wallen is groot genoeg om de verkeerskruising uit te voeren in de vorm van een rotonde. De vraag is hoe om te gaan met de begroeiing en met de wallen. Moet alle begroeiing weg of slechts een deel? Ligt het voor de hand het rozet in oude glorie terug te brengen? Wat zijn de overwegingen die mogelijke keuzen kunnen rechtvaardigen?

Ons voorstel reageert op ontwerpen die binnen de gemeente rondgaan. Die negeren het monumentale Rondeel. Wij gaan ervan uit. De afslag van de rotonde naar de Kijklaan is uiteraard nu niet toegevoegd. Het gaat ons om een goede oplossinmg van de huidige verkeerstromen met het nieuwe fietspad door middel van een rotonde in het Rondeel.

blauw is fietsverkeer, geel is autoverkeer

Omdat het fietsverkeer verandert (niet alleen in ons dorp overigens) wil de gemeente waar mogelijk de breedte van de fietspaden aanpassen. De fietsstraat die op het eerste stuk van de Hoflaan is ingericht wordt daarom doorgetrokken van Kranenburgh naar de kruising met de Komlaan. Vlak daarvoor buigen de fietsers af naar de bestaande oversteek over de Komlaan zodat de auto´s plek hebben om te kunnen invoegen op de doorgaande weg en de fietsers hun weg kunnen vervolgen over de brug over de Holle Vijver. Dit fietsgedeelte is al 4 m breed. Het bestaande tweerichtingen fietspad wordt tot het Rondeel verbreed tot diezelfde 4 m. Dit is het enige stuk van het bestaande fietspad waar zo´n verbreding mogelijk is. Vlak voor de rotonde is de afslag naar het Scholierenpaadje naar de Rondelaan. Direct na de rotonde begint het tweede eenrichtingsfietspad aan de zuidkant van de Eeuwigelaan. Het bestaande fietspad verandert hier in een eenrichtingsfietspad, richting Franschman.

Ons voorstel loopt vooruit op het toekomstige gebruik van de buitenplaats het Oude Hof. Het hoopt gebruik te maken van het voornemen van de gemeente een tweede fietspad aan te leggen naar en van zee.